Examine les aspects civils et fiscaux du droit d'emphytéose (droit relatif aux baux immobiliers de longue durée) et du droit de superficie suite aux importants développements doctrinaux et jurisprudentiels connus par ces matières. ©Electre 2025

EMPHYTÉOSE ET SUPERFICIE

L'emphytéose et la superficie ont connu des développements doctrinaux et jurisprudentiels importants, tant d'un point de vue civil que fiscal, eu égard à l'intérêt croissant qu'elles suscitent. Depuis plusieurs dizaines d'années, on assiste, en effet, à une renaissance de l'emphytéose et de la superficie. Dans le secteur privé, ces figures permettent de mener à bien des projets immobiliers d'importance, tels que magasins, complexes commerciaux, entreprises industrielles, bureaux, hôtels, parkings, etc. Dans le secteur public, elles sont souvent utilisées par les pouvoirs publics comme instruments de la politique foncière.

Le caractère supplétif du régime légal de l'emphytéose et de la superficie, à l'exception des dispositions consacrées à la durée, a permis d'adapter ces outils aux réalités contemporaines et de rencontrer certains besoins économiques.

L'ouvrage est divisé en deux grandes parties : la première est consacrée aux aspects civils, la seconde est centrée sur les aspects fiscaux.

Sur le plan civil, la réutilisation des droits d'emphytéose et de superficie dans des contextes qui n'avaient pas été envisagés au départ par le législateur a fait surgir de multiples interrogations : l'emphytéote peut-il consentir un droit d'emphytéose sur son droit ? Quels sont les effets de la cession du droit ? Quelle est la valeur juridique de la clause «novatoire» insérée dans certains contrats, au regard de l'article 2 de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d'emphytéose ? Une clause résolutoire expresse insérée dans un contrat d'emphytéose est-elle valable ? Quels sont les effets de la résiliation anticipée d'un bail emphytéotique sur le sort des constructions et des indemnités ? La renonciation à l'accession donne-t-elle naissance à un droit de superficie ? Quel est l'objet du droit de superficie ? Peut-on consentir un droit de superficie sur des constructions déjà existantes ? .... Toutes ces questions font l'objet d'un examen minutieux.

Quant aux aspects fiscaux, qui conditionnent souvent les choix faits au civil, leur commentaire est divisé en trois chapitres : droits d'enregistrement, impôt sur le revenu et TVA. L'importance de l'économie de droits d'enregistrement que la constitution d'un droit d'emphytéose ou de superficie permet de réaliser n'est pas sans incidence sur l'attrait que ces droits présentent. Cependant, si les droits d'enregistrement dus lors de la constitution du droit sont moindres qu'en cas d'aliénation pure et simple du bien, il ne faut pas perdre de vue les autres conséquences fiscales qui s'attachent au contrat, notamment sur le plan des impôts directs. On notera, par ailleurs, que depuis le 1^er janvier 1993, il est possible de constituer, de céder ou de rétrocéder sous le régime de la TVA certains droits réels donnant à leur titulaire un pouvoir d'utilisation sur des biens immeubles.

LES AUTEURS
Pour les aspects civils : Corinne MOSTIN, avocat
Pour les aspects fiscaux : André CULOT, conseil fiscal droits d'enregistrement et de succession;
Bernard GOFFAUX, avocat; Hugues VANGINDERTAEL, avocat